Le agevolazioni “acquisto prima casa”

Il Governo italiano, a partire dal 1982, ha introdotto una serie di agevolazioni fiscali per incrementare e favorire l'acquisto di immobili da destinare ad uso di abitazione principale (anche se, ad oggi i benefici possono essere goduti anche se l'immobile non viene personalmente abitato, a patto che vengano comunque rispettate determinate altre condizioni ).
Le agevolazioni “prima casa” si applicano per gli acquisti effettuati da imprese, da privati, ma anche per acquisti su successioni e donazioni .
Orbene, l’agevolazione “prima casa” è quel particolare trattamento fiscale di favore previsto per il contribuente che acquista per la prima volta la piena proprietà o la nuda proprietà, l’abitazione, l’uso e l’usufrutto di una unità immobiliare non di lusso.
Il regime agevolato attualmente in vigore prevede: Sull’argomento, negli anni, si è susseguita una normativa abbondante e articolata; pertanto, l’obiettivo del presente elaborato sarà quello di ripercorrere l’evoluzione legislativa che ha caratterizzato il tema in oggetto, soprattutto alla luce delle recentissime novità normative introdotte con la Legge di Stabilità 2016 e 2017.
Più specificamente, è stata modificata la disciplina dei trasferimenti della “prima casa”, al fine di adeguarla alle attuali esigenze e difficoltà della contrattazione immobiliare: ad esempio, dal primo gennaio 2016, anche coloro che al momento dell’atto possiedono già un immobile potranno chiedere di usufruire dei c.d. “benefici prima casa”, purché rivendano l’immobile entro un anno dalla data del rogito di acquisto dell’abitazione in precedenza acquistata con le agevolazioni.

2. Riferimenti normativi
La materia delle c.d. “agevolazioni prima casa”, nel tempo ha prestato il fianco a molteplici interventi legislativi. La normativa è molto articolata e, dunque, non facilmente riferibile alle singole disposizioni.
Questi gli interventi normativi che nel tempo hanno riguardato la materia:
- D.M. del Ministero dei Lavori Pubblici del 2 agosto 1969;
- Legge n. 168/1982;
- Legge n. 118/1985;
- D.p.r. n. 131/1986;
- Legge n. 415/1991;
- Decreti legge n. 14/1992, 237/1992, 293/1992, 348/1992, 388/1992 e 455/1992;
- Legge n. 75/1993;
- Legge n. 243/1993;
- Legge n. 133/1994;
- Art. 3, comma 131, della legge n. 549/95;
- Legge n. 448/1998 (finanziaria 1999);
- Art. 7, comma 6, della legge n. 488/99 (finanziaria 2000);

- in caso di acquisto dell’immobile da un privato, l’applicazione dell’imposta di registro in misura ridotta (a seconda dei casi) del 2%, anziché del 9% e l’imposta ipotecaria e quella catastale in misura fissa a 50,00 euro ciascuna;
- in caso di acquisto dell’immobile da un’impresa costruttrice o ristrutturatrice, l’applicazione dell’IVA del 4% e l’imposta ipotecaria e quella catastale in misura fissa a 200,00 euro ciascuna (anziché del 2% e dell’1% del valore catastale).
In buona sostanza, le agevolazioni riguardano per l'acquirente, l'iva e le altre imposte che gravano sulle compravendite (di registro, catastale, ipotecaria).
- Risoluzioni Agenzia delle Entrate n.19/2001. n.38E del 12/8/05, n.31/E e 32/E del 16/2/06;
- D.lgs.175/2014 art.33 e ss. (c.d. decreto sulle semplificazioni fiscali);
- Circolare Agenzia delle Entrate n.31 del 30/12/2014 (casi di esclusione in base alla categoria catastale);
- Circolare Agenzia delle Entrate n. 17/E del 24 aprile 2015;
- Legge n. 208/2015 (Legge di Stabilità 2016);
- Legge n. 232/2016 (Legge di Stabilità 2017).

3. Requisiti necessari per potere ottenere le agevolazioni prima casa
Al fine di poter ottenere le agevolazioni è necessario che ricorrano i seguenti requisiti:
a. l'abitazione oggetto di trasferimento deve essere un'abitazione con destinazione abitativa e "non di lusso": sul punto si precisa che i criteri per individuare un'abitazione "di lusso" variano a seconda che l'atto sia soggetto a imposta di registro o ad i.v.a.
Per gli atti soggetti a imposta di registro, dal 1° gennaio 2014 è necessario che l'atto abbia ad oggetto una casa di abitazione che non rientri nelle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici) .
Per gli atti soggetti ad i.v.a. i requisiti dell'abitazione "non di lusso" continuano a essere individuati dal Decreto Ministero Lavori Pubblici 2 agosto 1969, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 218 del 27.8.1969;
b. l'immobile deve essere ubicato nel Comune in cui l'acquirente abbia, o stabilisca entro 18 mesi dall'acquisto, la propria residenza o nel Comune nel quale svolga la propria attività: in buona sostanza, se al momento del rogito la parte acquirente non risiede nel Comune ove è ubicato il bene, essa deve impegnarsi a stabilire la propria residenza entro diciotto mesi dall'acquisto nel Comune in cui è ubicato l’immobile. Tale dichiarazione deve essere resa, a pena di decadenza, nell’atto di acquisto . Diversamente, il mancato trasferimento della residenza nei termini previsti dalla legge comporta la decadenza dalle agevolazioni;
c. L’acquirente non deve essere titolare, esclusivo o in comunione con il coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso o abitazione di altra casa di abitazione nel comune dove è situato l'immobile acquistato;
d. L’acquirente non deve essere titolare, neppure per quote di comproprietà o in regime di comunione legale, in tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, anche nuda, o di diritti reali di godimento su altra casa di abitazione acquistata dall'acquirente o dal coniuge con le agevolazioni "prima casa" ; alternativamente, l’agevolazione “prima casa” spetta (interamente o per quota) anche nel caso di possesso di altra abitazione precedentemente non acquistata con i benefici prima casa situata in qualsiasi punto del territorio italiano indipendentemente dallo stesso comune o meno. In questo caso, infatti, è importante l’aspetto della novità nella fruizione del beneficio fiscale ed indipendentemente dallo status dei coniugi. Se, infatti, entrambi sono in comunione o in separazione e non hanno fruito mai del beneficio fiscale prima casa, lo potranno utilizzare anche successivamente. Se uno dei due, invece, ne ha fruito, solo l’altro coniuge lo potrà utilizzare e limitatamente alla sua quota di pertinenza.
In caso di acquisto destinato a ricadere in comunione legale, per poter ottenere le agevolazioni sull'intero bene è necessario, che in sede di acquisto, le dichiarazioni di cui sopra siano rese da entrambi i coniugi.

4. Le cause di decadenza dall’agevolazione
La mendacità dei suindicati requisiti dichiarati dal contribuente o il mancato trasferimento della residenza nel Comune ove è situato l’immobile entro diciotto mesi dall’acquisto, comportano la decadenza dell'agevolazione, con la conseguenza che l'amministrazione finanziaria potrà applicare una sanzione (nella misura del 30%) e recuperare gli interessi e l'imposta nella misura ordinaria (il 9% per l'imposta di registro).
Oltre a queste ipotesi, c'è anche un’altra causa di decadenza: l’alienazione dell'immobile agevolato nei cinque anni dall'acquisto. Invero, nel caso in cui l’immobile acquistato con le agevolazioni prima casa venga trasferito nei cinque
anni dall’acquisto agevolato, si verificherà la decadenza dall’agevolazione, a meno che il contribuente riacquisti entro l’anno successivo al rogito un altro immobile da destinare a propria abitazione principale .
Di contro, le agevolazioni non si perdono quando entro un anno dalla vendita o dalla donazione:
- il contribuente abbia acquistato un immobile situato in uno Stato estero, sempreché esistano strumenti di cooperazione amministrativa che consentano di verificare che l’immobile acquistato è stato adibito a dimora abituale;
- il contribuente acquisti un terreno e, sempre nello stesso termine, realizzi su di esso un fabbricato non di lusso da adibire ad abitazione principale. Non è necessario che il fabbricato sia ultimato; è sufficiente che lo stesso, entro l’anno, acquisti rilevanza dal punto di vista urbanistico. Deve esistere, quindi, un rustico comprensivo delle mura perimetrali delle singole unità e deve essere stata completata la copertura per evitare di incorrere nella decadenza .

5. Legge di stabilità 2016
Sul punto è necessario chiarire che fino al 31 dicembre 2015 chi voleva acquistare una prima casa, avendone in passato acquistata un'altra con le agevolazioni previste, doveva necessariamente prima vendere o alienare l’abitazione in questione e solo successivamente acquistare il nuovo immobile usufruendo del beneficio.
Dal 1° gennaio 2016, invece, in seguito a quanto previsto dalla legge di Stabilità, chi in passato ha acquistato una prima casa usufruendo delle agevolazioni previste e decide di comprare un nuovo immobile senza prima vendere il precedente, può farlo sfruttando ancora una volta i benefici fiscali. C’è solo una condizione: l’abitazione acquistata in precedenza deve essere alienata entro un anno dalla data del rogito.
La legge di Stabilità per il 2016 (legge 28 dicembre 2015, n. 208) ha introdotto, infatti, un nuovo presupposto applicativo dell'agevolazione “prima casa ”: l'articolo 1, comma 55, aggiungendo il nuovo comma 4-bis alla nota II-bis, tariffa, parte prima, allegata al Dpr 26 aprile 1986, numero 131 (il testo unico dell'imposta di registro), in certi casi permette ora al contribuente che intenda nuovamente beneficiare dell'agevolazione “prima casa”, ma che abbia la
titolarità di un diritto impediente l'avvalimento dell'agevolazione stessa, di non dover più dismettere (come accadeva fino al 31 dicembre 2015) detta titolarità entro il momento di stipula del nuovo acquisto agevolato, ma di poter effettuare detta dismissione entro un anno dalla data del nuovo acquisto agevolato.
In sostanza, per comprare la prima casa l’acquirente non deve possedere altre case nel medesimo Comune e, se possiede in tutto il territorio nazionale altre case acquistate con la medesima agevolazione, dal 1° gennaio 2016 ha un anno di tempo per rivenderle (in precedenza avrebbe dovuto rivenderle prima del nuovo acquisto).
Ciò posto, esaminiamo la disciplina di riferimento ovvero la nota II-bis) all’art. 1 della Tariffa, Parte I, allegata al D.P.R. n. 131/1986, che stabilisce precise condizioni per poter accedere alla misura di vantaggio. Si tratta, in particolare, delle seguenti dichiarazioni che il contribuente deve rendere in sede di rogito notarile per l’acquisto dell’abitazione, ovvero:
a) che l’immobile è ubicato nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro 18 mesi dall’acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolga la propria attività ovvero, se trasferito all’estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o eserciti l’attività il soggetto da cui dipende ovvero, nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero, che l’immobile sia acquisito come “prima casa” sul territorio italiano;
b) di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile da acquistare;
c) di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale, su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le stesse agevolazioni.
Ecco che, il comma 55 della Legge di stabilità 2016, intervenendo direttamente sulla disciplina di riferimento dell’agevolazione “prima casa”, ovvero la già citata nota II-bis), ha aggiunto in quest’ultima il nuovo comma 4-bis, che consente ai contribuenti di accedere ai benefici fiscali in parola anche se il requisito di cui alla sopra descritta lett. c), ovvero l’impossidenza su tutto il territorio nazionale di altra abitazione già acquistata con l’agevolazione de qua, non è soddisfatto. Ciò significa sostanzialmente che il contribuente, il quale sia già proprietario, anche in regime di comunione legale col coniuge, di un’abitazione acquistata con gli stessi benefici fiscali, può comunque usufruirne l'immobile acquistato sia adibito a tale destinazione non rileverà la diversa residenza di uno dei due coniugi che abbiano acquistato in regime di comunione, essendo essi tenuti non ad una comune sede anagrafica, bensì alla mera coabitazione ex art. 143 c.c., (cfr. in tal senso: Corte di Cassazione Sez. 5, con la sentenza n. 25889 del 23/12/2015; Corte di Cassazione Sez. 5, Sentenza n. 16355 del 28/06/2013; Corte di Cassazione Sez. 5, Ordinanza n. 2109 dei 28/01/2009). Quindi un’interpretazione della legge tributaria (che del resto parla di residenza e non di residenza anagrafica), conforme ai principi del diritto di famiglia, porta a considerare la coabitazione con il coniuge come un elemento adeguato a soddisfare il requisito della residenza ai fini tributari.
Ciò che rileva è, infatti, senza alcun dubbio, << … non tanto la residenza dei singoli coniugi, quanto quella della famiglia. L'articolo 144 cod.civ., invero, prevede che i coniugi possano avere delle esigenze diverse ai fini della residenza individuale e fissare la residenza della famiglia, che e' soggetto autonomo, per cui il metro di valutazione dei requisiti per ottenere il beneficio deve essere diverso in considerazione della presenza di un'altra entita', quale la famiglia>>. (Corte di Cassazione, Sezione TRI civile, Sentenza 28 giugno 2016, n. 13334).
In virtù dei richiamati principi sembra, quindi, potersi ritenere, che ai fini della fruizione dei benefici fiscali in questione, non conta il fatto che uno dei due coniugi non abbia, ad esempio, trasferito la residenza nella nuova casa nei 18 mesi se tale appartamento è stato destinato a residenza della famiglia, quel che davvero rileva è, invece, che sia stato dichiarato che nel predetto immobile la famiglia abbia la propria residenza.
In definitiva, la Corte di Cassazione ha ritenuto di dover cristallizzare l’orientamento secondo il quale: <<il requisito della residenza va riferito alla famiglia, per cui, ove l'immobile acquistato venga adibito a residenza della famiglia, non rileva la diversa residenza del coniuge di chi ha acquistato in regime di comunione; (…) ciò che conta "non è tanto la residenza dei singoli coniugi, quanto quella della famiglia: l'art. 144 c.c., secondo il quale i coniugi fissano la residenza della famiglia secondo le esigenze di entrambi e quelle preminenti della famiglia stessa (che è una esplicitazione ed una attuazione della più ampia tutela che l'art. 29 Cost. assegna alla famiglia), mentre da una parte riconosce che i coniugi possano avere delle esigenze diverse ai fini della residenza individuale, dall'altra tende a privilegiare le esigenze della famiglia, quale soggetto autonomo rispetto ai coniugi; pertanto, anche la norma tributaria va letta ed applicata nel senso che diventa prevalente l'interesse della famiglia rispetto a quello dei singoli coniugi, per cui il metro di valutazione dei requisiti per ottenere il beneficio deve essere diverso in considerazione della presenza di un'altra entità, quale la famiglia» (Cass. sez. trib. n. 16355 del 2013; Cass. sez. trib. n. 2109 del 2009; in passato, invece, v. per es. Cass. sez. trib. n. 8463 del 2001, per l'affermazione del diritto pro quota all'agevolazione a favore del solo coniuge residente).
Dunque, per ottenere l’agevolazione “prima casa”, nel caso di acquisto effettuato da due coniugi, non è necessario che entrambi risiedano nel Comune ove è ubicata l’abitazione oggetto di acquisto, ben potendo conservare una residenza diversa: in tal caso, però, l’agevolazione sarà mantenuta a patto che:
a) l’immobile acquistato sia ubicato in uno di questi Comuni;
b) in tale Comune la famiglia (considerata nel suo insieme) abbia la propria residenza;
c) si tratti di un acquisto compiuto in regime di comunione legale dei beni.
Ciò posto, può certamente concludersi, che la Cassazione, per giungere a questo risultato, ha indubbiamente compiuto uno sforzo interpretativo notevole, tanto da dover ricorrere al concetto di residenza della famiglia «quale soggetto autonomo rispetto ai coniugi»; pertanto, una volta provato che la casa oggetto di acquisto agevolato è destinata ad ospitare, appunto, la “residenza della famiglia” non importa poi che uno dei coniugi abbia altrove la propria residenza.
Parallelamente, però, ciò che non si comprende è la ragione per cui di questa “largheggiante interpretazione” debbano beneficiare i soli coniugi in comunione dei beni e non anche quelli in separazione dei beni, i quali pure compiano un acquisto congiunto. Per il vero, la Cassazione non ha mai negato questa favorevole interpretazione ai coniugi in separazione dei beni, ma tutte le volte che ha formulato la decisione di beneficiare coniugi con residenze diverse l’ha fatto dicendo che la concessione dell’agevolazione era, in sostanza, da correlarsi strettamente al fatto che si trattasse di coniugi in comunione .
Di contro, invece, può affermarsi con fermezza che la ratio di questa benevola interpretazione è da rintracciarsi nel fatto che l’agevolazione va a salvaguardare il diritto della famiglia nel suo insieme e che nel caso di matrimonio si ha solo un dovere: quello alla coabitazione e non alla residenza..
Avv. Maurizio Villani
Avv. Federica Attanasi